“十二五”規劃綱要提出，我國將積極穩妥推進城鎮化，加大保障性安居工程建設力度，基本解決保障性住房供應不足的問題。對此，SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹在接受中國證券報記者采訪時指出，隨著規劃的落實，未來相當一部分新增城鎮人口的住房需求將由保障房來滿足；房地產市場的格局也將發生重大調整，一半以上的房企將會退出，留下的房企也將逐步向住宅高端化或商業地產轉型。
漲價動力枯竭
潘石屹認為，受限購政策影響，住宅市場的投資需求已被嚴格限制，房價大幅上漲的動力已經枯竭。國務院要求各地于一季度制定房價控制目標，可以預計，今后一段時間主要城市的房價將進入盤整期。
“每個城市房價的控制目標，很可能是在去年房價的基礎上加上CPI的增長幅度，如果去年的房價指數按100計算，各個城市房價漲幅的控制目標應該在100-110之間。具體的控制目標會集中在3月末的幾天出臺。” 潘石屹坦言。
潘石屹預計，大量保障房推向社會后，房價上漲預期將減弱，屆時，限購政策也將退出。他說：“保障性住房大部分是公租和廉租房，從規劃、土地供應到建成大約需2年左右的時間。這期間，土地供應量的50%-70%用于保障性住房，商品房供應的土地減少，很容易導致房價再度暴漲。因此，政府實施限購政策以遏制短期需求。”
樓市結構將轉變
潘石屹認為，新一輪調控以擴大保障房供給和壓縮商品房需求為主導，受此影響，在未來兩三年內，至少有50%的房地產企業會被淘汰出局。遭淘汰的房企主要是實力比較差、產品與保障性住房在地理位置、產品質量和戶型上沒有太多差距的房企。
“十二五”期間國家計劃建設3600萬套保障房，平均每年建設720萬套，這意味著一半以上的住房供應將由政府來主導。“這將對中國房地產格局造成重大影響，一線城市的地產格局將朝著香港、新加坡的模式發展。相當一部分住宅開發商將轉型：一是積極參與政府保障房的開發，同時向住宅高端化方向發展；二是向商業地產轉向。”潘石屹指出。
今年開始，貨幣政策逐步從緊，多家上市公司在香港發高息債，部分票據的利率超過13%，這意味著房地產市場的流動性正在趨緊，樓市大調整也正在醞釀。
保障房應建退出機制
保障房開發資金的來源一直是業內關注的焦點。潘石屹指出，政府能否吸引開發商或其他民間資本參與保障房建設，關鍵取決于保障房開發有沒有退出機制，比如多年以后允許銷售租賃型保障房。另外，政府也應采取貼息等辦法，使房企開發保障房能滿足最低回報的要求。
“十二五”規劃綱要提出，我國將重點發展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。潘石屹認為，經濟適用房等出售型保障房的投資有出口，但大量的廉租房、公租房沒有退出渠道，如果政府能允許開發商在多年以后出售這些物業，那么開發商可能會積極參與。
潘石屹透露:“目前，很多開發商都在積極考慮參加政府保障性住房的建設，同時也希望政府能明確參加保障性住房建設的條件。”
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