5月，央企方興地產在湖南長沙的梅溪湖國際新城項目首次通過掛牌出售兩幅地塊，其中一幅商住用地以底價成交，另一幅純商業地塊遭流拍。
分析人士指出，地塊出讓結果不樂觀增加了該項目的風險，或使方興地產面臨更大的資金壓力。
資料顯示，梅溪湖國際新城是方興地產在長沙的首個項目，由其獨資參與一級開發，總投資600多億元，僅2011年的投資就將達100多億元。
梅溪湖的風險
5月24日，長沙市國土資源局掛牌出讓岳麓區梅溪湖片區B-06地塊及岳麓區梅溪湖片區A-28、32地塊。這兩幅土地正是梅溪湖國際新城項目首次推出的地塊。
岳麓區梅溪湖片區B-06地塊出讓面積為49302.58平方米，容積率≤3.0，建筑密度≤35%，用途為商業金融業，起始價為21613萬元。
A-28、32地塊出讓面積為97493.74平方米，為商業住宅用地，容積率≤3.0，建筑密度≤24%，起始價為43873萬元。
兩幅地塊的交地標準均為，宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊；宗地紅線內場地自然平整且完成拆遷安置補償。
拍賣結果顯示，A-28、32地塊以底價成交，B-06地塊流拍。據國都證券香港研究部經理朱振明分析，A-28、32地塊以現時成交價1500元/平方米計算，貼近方興支付補償居民及興建基礎建設等一級開發所需的成本，估計這個項目幾乎沒有利潤。
朱振明表示，梅溪湖國際新城是一級開發的項目，方興要負責征地、房屋的賠償，而且要做一些基礎項目的工作，今年需要投入的資金逾100多億元。此次拍地是梅溪湖國際新城第一次進行土地出讓，一底價成交一流拍的結果增加不明朗因素，導致項目的風險上升。
事實上，此種一級開發模式本身就具有風險。據世邦魏理仕分析，由于是與政府合作，該項目將會實現穩定的土地出讓收益，投資收益有保障。但是這種模式地方政府壟斷性強，開發商獲得增值收益分成比例具有不穩定性。而且，政策的調整也可能直接影響到一級開發土地儲備規模的確定。
朱振明也表示，方興比較少通過土地市場交易拿地，多數是通過與政府合作，梅溪湖國際新城就是如此。雖然通過這種模式可以拿到一些比較好的地塊，但也存在一部分的權益被分出來，不能獨資擁有的缺陷。
除開發模式存在風險外，梅溪湖國際新城還有其他風險。據標準普爾信用分析師陸楓分析，由于長沙對方興而言是新市場，且方興在大規模土地開發和住宅地產項目上的經驗有限，因此梅溪湖國際新城項目有較高的執行風險。
資金的壓力
今年1月26日，方興地產宣布與長沙大河西先導區管理委員會等相關各方簽署協議，確認該公司透過全資附屬公司中標，成為梅溪湖國際服務和科技創新城開發招募項目的投資人。
世邦魏理仕在為梅溪湖國際新城制作的策劃方案中指出，一級開發占用資金量非常大，而前期規劃審批立項時間長也將會使資金占用時間比較早。
據梅溪湖國際新城的招募公告統計，該項目的前期工程建設預計需投入128億元。
作為投資人的方興需成立項目公司來負責籌集并承擔該項目開發范圍內的征地拆遷、補償安置的所需全部資金，合計85.2億元。該項目開發范圍內的基礎設施和公用設施等建設工程所需資金也需要項目公司自行籌集。
其中，長沙大河西先導區管理委員會下屬的國有企業梅溪湖實業有限公司在此項目上，已組織實施和擬組織實施的共計41項前期建設工程所需的27.3億元，該筆資金亦需要方興在協議生效起2年內付清。
此外，除上述工程外，該項目預計仍需15.6億元的前期工程建設資金。
朱振明指出，截止去年年底，方興擁有現金及現金等值物為112億元。而梅溪湖國際新城項目開發量大，此外方興還在上海、青島等地新增多個項目，加上最近房地產市場也不太好，方興的資金壓力比較大。
標準普爾信用分析師陸楓也表示，方興地產由于近來的土地儲備收購和商業地產投資，未來兩到三年存在大規模資本投資需求。其收購的長沙項目的開發可能會需要較大規模的債務融資。
而這次土地出讓的結果或將進一步增加方興的資金壓力。朱振明表示，梅溪湖國際新城首次賣地成績不理想，今年還會繼續推地。其今年的目標是賣900畝，而現在只賣了142畝，僅賣了六分之一，還有很多供地沒出來。
朱振明稱，如果這個項目將來的賣地成績不好的話，一些地可能到明后年才能賣出，資金的周轉及回籠可能會減慢，利息方面的支出會增大，方興將面臨更大的資金壓力。
600億造城計劃
資料顯示，梅溪湖國際新城位于長沙大河西先導區核心梅溪湖，東起二環，西接三環，北起龍王港，南至岳麓山支脈桃花嶺，環抱3000畝梅溪湖，集山、水、洲、城于一體。
項目總占地約11452畝，總建面約945萬平米，其中住宅面積約710萬平米，商業商務面積約240萬平米，涵括高檔住宅、超五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、文化藝術中心、科技創新中心等眾多業態。
據介紹，梅溪湖國際新城項目總投資為600多億元，今年的投資就將達100多億元。方興地產金茂投資(長沙)有限公司執行總經理張超稱：“毫不夸大的描述是，這里將成為萬城之城。”
至于為何選擇這個項目，張超表示，方興地產主要是在國內做高端住宅的，長沙獲批兩型社會，應該說是與方興地產的開發宗旨高度契合的。特別是這幾年，中部在快速崛起，而長沙更是成為其中的龍頭。再加上對于房地產市場來說，長沙還是價值洼地，對于方興來說也是一個很好的發展機會。
根據世邦魏理仕在前述策劃方案的數據，目前長沙商業市場有80萬平方米的存量，河西僅占4萬平方米；長沙整體商業空置率為5%，河西商業物業空置率為0%。河東河西商業地產發展的極不平衡，將給河西地區帶來巨大的發展潛力。
而除了商業之外，梅溪湖國際新城項目所在的區域也是長沙住宅市場的第二圈層--新興發展區，該區是地王云集、大盤集中之地。
此外，根據長沙市政府創建梅溪湖國際新城“長沙未來城市中心”及“國際服務區、科技創新城”的要求，梅溪湖國際新城將被建設為：中國國家級綠色低碳示范新城，華中地區兩型社會的新城典范，湖南省和長株潭最具國際化水平、科技創新、以人為本、生態宜居、可持續發展的活力新城。
由于市場前景看好，方興地產也有參與二級開發的計劃。據接近方興的人士透露，梅溪湖國際新城出讓的土地中，方興擬通過土地市場購回一半土地做二級開發，另外一半則賣給其他開發商。
目前，梅溪湖國際新城正在施工的項目有金星大道南段梅溪湖路、東方紅路、高新路(麓谷大道)及區域電網等40多項基礎設施建設。
整個梅溪湖國際新城項目的建設工程全部完成及工程竣工驗收備案手續日期預計為2016年6月；該項目范圍內土地招標、拍賣或掛牌出讓的最后完成日期預計在2017年6月。
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