房地產稅的改革方向應當肯定。筆者認為，房地產稅對中國稅制中直接稅比重過低、地方稅體系不成型、國民經濟中房地產調控需體現治本水準、收入分配需有效抑制差距擴大這四個突出問題，將產生不可忽視的正面效應。大方向下的房地產稅改革路徑選擇，應注重試點突破與漸進推動，改革要領上，應更顯開明并給社會公眾吃“定心丸”。
房地產稅四大正面效應
現在為各方所關注的上海、重慶已啟動試點的房產稅改革，在嚴格概念上講，所涉的稅種是指房地產稅或不動產稅。在我國現階段多種因素制約之下，這一改革引入了兩個實質性新機制：一是把房產稅覆蓋面擴大到一部分消費住房；二是要進行一定形式的稅基規范，確立房產評估值概念并發展測量方法。雖上海、重慶兩市試點方案細則不盡相同，但都包含著向較為標準的房地產稅（不動產稅）靠攏取向。
在中國經濟社會轉軌的過程中，財稅制度變革、稅制改進優化，都是服務于轉軌大局和經濟社會全局的。現在討論建立的房地產稅，是順應、服務于整個經濟社會轉軌的。
首先，直接稅比重需要提高，繞不開不動產稅問題。現在已有這樣的共識中國的稅制結構里面，直接稅的比重偏低，但消費品里以間接稅形式所含的稅負比重很高。有人認為這是導致中國社會成員稅負過重的原因。因為低收入階層的恩格爾系數較高，他們收入中有80%甚至更高的比重要用于基本消費品的支出，而不得不承受里面所含的間接稅負擔。由于間接稅帶有累退性質，所以越是低收入階層，實際的稅收痛苦程度越高。
此外，直接稅比重過低，與市場經濟的國際經驗相比，可能還會帶來宏觀調控的缺陷。以市場經濟條件下的“自動穩定器”功能為例。從美國的調控模式來看，最明顯的“自動穩定器”就是聯邦政府收入盤子中40%以上是個人所得稅。因為有超額累進的稅率設計，在經濟高漲的時候，自動使很多社會成員的稅負跳到更高的邊際稅率上；而在經濟蕭條的時候，則自動落檔，落到比較低的邊際稅率上。這就成為一個很好的反周期宏觀經濟運行自動穩定器。然而，中國在這方面基本是無從談起。我們現在超額累進稅率只在工資收入這個很窄的范圍里存在這樣的設計，對于其他個人所得，基本就是比例稅率，所以“自動穩定器”功能非常弱。2011年個稅改革之后，工薪收入者的納稅面由原先的28%收縮為不足7%，超額累進機制更呈現邊緣化、微不足道的狀態。
第二，地方稅體系需要財源支柱，也繞不過不動產稅問題。中國稅制體系中另一個問題是中國地方稅體系不成型。1994年改革建立了與市場經濟配套的、分稅制為基礎的分級財稅框架，但是改革走到現在，對分稅制的抨擊不絕于耳。省以下地方各級遲遲未能進入分稅制狀態，還是五花八門、復雜易變、討價還價色彩非常濃厚的分成制或包干制。現在人們所抨擊的地方土地財政、政府職能扭曲等等，實際上都是分成制、包干制帶來的。那么，為什么省以下遲遲不能進入分稅制狀態？簡單分析起來，一方面我國財政層級太多，五層級分稅制難以形成；另一方面，地方政府沒有成型的地方稅體系，沒有大宗穩定的主體稅源支柱。地方政府稍微像樣一點的收入就是營業稅，除此之外沒有具備支撐力的稅種。這樣一來，地方政府不得不出現很多隱性負債（地方融資平臺），還必然特別看重土地批租。
所謂“土地財政”邏輯框架其實是別無選擇的：因為搞城市化就必須要有擴大建成區的土地批租，有土地批租就必須采取有償形式。由于沒有地方稅體系，沒有陽光融資制度配套，容易激發地方政府和想拿地的開發商之間以拍賣形式把地價沖高。“土地財政”主要的偏頗在于地方政府只關注一次性把地價拿足，盡可能解決任期之內政績需要。如果沒有其他的制度制約，就會源源不斷涌現出“地王”。但如果有了保有環節的稅收，有了其他的融資條件，各個參與者的預期就都改變了。問題的實質仍然是有效制度供給與激勵—約束機制不足。
第三，房地產調控更需要稅收體制改革配合。從整個國民經濟角度看，中國房地產業的情況已牽動人心與全局。要保證經濟又好又快發展，繞不過房地產這個重大而又棘手的問題。一味使用行政手段限入、限購、限價，的確與市場經濟的通盤可持續機制相悖，長此以往勢必積累新的矛盾。因此，尋求真正長治久安的制度建設，不能繞過不動產保有環節稅收這種依法、規范的經濟手段。
第四，房產稅優化調節收入分配和財產再分配。我國收入分配差距的擴大，實際上與財產分布狀態的差距擴大如影隨形而且相互激勵。在很大的程度上，人們所討論的收入差距擴大，最主要的原因之一是來自于不動產財富的實際分布情況。財產性收入特別是不動產收入差距越來越大，與其他收入綜合在一起，形成了收入差距擴大狀態。這顯然需要一定的再分配機制進行優化調節和制約。不動產稅這樣一個稅種，顯然應該發揮收入分配以及再分配過程中的優化作用。在“雙軌統籌”框架下，房地產稅不僅使中國的房地產業發展提高健康度和可持續性，還會在收入分配和財產分配方面施加再分配的優化調節。我們要貫徹“先富共富”的改革思路，不能不討論建立房地產稅制度問題。在保障房、商品房“雙軌統籌”框架下，房地產稅不僅能提高房地產業的健康度和可持續性，還會在收入分配和財產分配方面施加規范的再分配優化調節。
總之，房地產稅制建設對當代中國一舉多得、勢在必行。經過多年改革，只有人受益而無人受損的帕累托式改進已經空間不大，必須改革既有利益格局。雖然難度很大，但必須過這個坎，否則改革的一些基本原則會流于形式，成為空話。
重慶與上海房產稅征收標準比較
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大方向下的路徑選擇
在房地產稅改革大方向之下，還需要討論路徑。筆者認為，必須充分肯定上海和重慶房產稅改革試點敢為天下先、打開局面方面的重要意義和作用。試點取得經驗、搭成制度框架以后，可以再考慮怎樣將房地產稅制度動態優化，健全完善。
有一些觀點認為，上海、重慶兩市的試點好像效果不足，主要理由是因為房產稅稅收收入很少，也沒有看到兩地房價急速下跌，“動靜不大”。
其實這是非常表面化的認識。首先，住房保有環節上的稅按年征收，不要急于馬上判斷征稅的額度。在接近年底的時候，才好判斷這一年可以收上多少稅來。其實這兩個地方都不會太看重第一年能收多少稅，并且對這個稅的成長邏輯都心里有數。在上海、重慶這樣的發達地區，房產稅改革最重要的任務還不是籌集收入，而是要調節經濟和社會生活，但未來的財源支柱屬性將會逐漸顯現。
其次，房價并不會因局部試點應聲而落。筆者認為，房地產稅制不可能改變中國現在城鎮化水平上升過程中，中心區域不動產價格的上揚曲線。當前中國的城鎮化水平才40%，以后要一路走高到70—80%才能相對穩定，很難有力量能改變不動產價格上揚曲線的基本形態。但是房地產稅制度會使價格曲線的斜率降低，發展的過程更平穩，更有利于減少泡沫，不會頻繁大起大落從而造成對社會生活的負面沖擊。
試點后，現在重慶和上海的高端不動產，成交量都出現了明顯下降，價格趨穩，這就是很明顯的正面效應，是試點效應已體現的結果。重慶統計表明，前幾個月高端住房成交量已下降了28%。在上海，通過稅制的具體設計，管理部門發現，多年想追求的不動產配置方面的目標，取得了實際調節效果。比如，上海苦惱多年的問題就是居民都愿意在城市中心區購置不動產，而這次上海房產稅方案里有一個很小的杠桿中心區域的稅率是0.6%，周邊區域的稅率是0.4%，就差這么一點兒，便使現在的成交大量引流到周邊區域。
往前看，房產稅改革路徑方面還應考慮問題的艱巨性。在總結經驗的基礎上，推動試點地區方案優化，并討論怎樣擴大試點的覆蓋面。在“十二五”期間，最好能看到在中國的主要一線城市先后在這方面跟進，當然時間表還是次要的，關鍵是先認清改革的邏輯，增加共識。
房產稅促進住房供需平衡
應該說，房地產（不動產）的相關調節，其原理是尋求供需狀態的合意。供需狀態如果平衡，房價就不會往上猛沖。但是恰恰在不動產方面，最根本的要素地皮，是屬于天然壟斷、特別稀缺的資源，尤其是中心區地皮稀缺而無法增加，必然越來越金貴。所有利益相關者爭奪的，都是中心區、黃金地段、好的地段的不動產。這樣一來，自然壟斷造成供需長期傾斜失衡，監管層只能力求合理地調節并盡可能達到最多社會成員基本滿意。
因此房地產調控必須雙軌統籌，全概念的住房配置不能只依靠市場，政府需要先要把保障房建設起來，托好“底”。其后，在低端社會成員都“住有所居”的情況下，有支付能力的人在市場競爭中實現消費者主權，購買商品房。所以對商品房總體來說，在保障房托好底的情況下，政府不應該再著急用行政手段一味強力干預商品房價。政府對房地產價格的調節應該主要是管規劃、管規則、管收稅。收稅不光是交易環節收稅（包括遏制炒作的對住房持有人按持有時間遞延遞減的交易稅），而且應該在保有環節征稅。
保有環節征稅會產生什么效應？第一，對于想買房自住的人，這實際上會改變他的預期，他們會傾向于更實惠一點，買相對小戶型的房子。這正好有利于收斂供需緊張情況下需求方面的沖勁，并提高了土地集約利用水平。第二，買房為囤在手里實現“商業性社會保險”的人，會考慮買了房以后不再空置。現在大量住房空置的原因，是因為持有人感覺空置沒有成本。但是征收房產稅以后，囤房者會把買下的有保有產權的房子租出去，而不再空置。于是在社會沒有增加投入的情況下，租房市場供給增加，又緩和了房地產供需之間的矛盾。第三，買來炒房的人，會收斂自己的行為。隨著整個社會氛圍和利益相關者的心態、預期改變，炒房者們自然會估計風險，行為就會相對收斂。此外，炒房者會考慮后邊多數接手的人是要用于自住，所以自然而然會考慮多炒中小戶型。這樣一來，需求方整體結構得以改變，開發商拿了地皮以后當然也要考慮更多提供中小戶型，而且參加土地招拍掛的環節上不能像原來想得那么好，更要謹慎一點。綜合起來，房地產需求沉穩收斂，同時有效供給增加，總體的供需情況就會趨于更平衡、沉穩、健康。此外，轉變發展方式所追求的一些“可持續”的因素，比如土地集約利用等也會得以體現。
房產稅改革中若干要領
方向、作用機理和路徑的分析之后，需要談談對于要領方面的基本看法。個人認為，房地產改革要領的掌握，確實應當非常審慎。為化解阻力淡化疑慮與抵觸情緒，可以從以下幾點著手。
首先，管理部門應該更開明，適當披露已運作多年物業稅模擬試點“空轉”的相關信息，稅基評估的模擬試點一點信息都不披露似乎沒有必要。各個地方試點里面具體的數據可以不披露，但可以披露一些框架信息。應該說已進行多年物業稅“空轉”的十個地區，無論是沿海發達地區、東北地區還是西部地區，都是要求對地面上所有的不動產確權之后，按照三大模式進行不動產的稅基評估。一種是制造業房產，一種是商業房產，一種是消費性住宅。三大類型都已經形成評估公式和技術評估方案，而且將之軟件化。調查人員只要把不動產具體數據一一填入，計算機就可以在軟件支持下自動生成評估結果。
其次，應盡可能把政府關于未來改革的基本考慮進行信息披露，給社會公眾吃“定心丸”。比如說公務員、公職人員現在最擔心什么？辛辛苦苦干一輩子，最實惠的就是住房，如果說剛剛房改拿到了自己有完全產權的房子，然后馬上要征房地產稅，可能大多數人會跳起來。所以我認為這方面應該非常清晰地給社會公眾（包括公職人員）一個“定心丸”以后所有社會成員的第一套房或者家庭人均計算下來的一定標準之下的基本住房，并不被房地產稅覆蓋。當前，上海房產稅試點方案只涉及增量，但依靠信息系統支持把新購房與原有房合并計算人均擁有面積，再對高端住房征稅。
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